Продавцям
Продаж будинку в Джексонвіллі та Північно-Східній Флориді
Починається все з чесної цифри. Не з тієї, що показує сайт, і не з тієї, яку приємно почути.
Онлайн-оцінка — це статистичне припущення, побудоване на публічних записах. Вона ніколи не була всередині вашого будинку. Вона не знає про новий дах, про те, що ділянка виходить до заповідника, і про те, що порівнянний будинок через дві вулиці продано із заскленою верандою, якої у вас немає.
Тому розмова починається не з ціни, а з будинку: що у вас є, у якому це стані і чого ви хочете досягти — включно зі строками, які змінюють стратегію найсильніше.
На цьому сайті немає обіцянок «продам дорожче за ринок» і прогнозів зростання цін. Є порівняльний аналіз за здійсненими угодами, який ви бачите цілком, разом із причиною, з якої обрано кожен об’єкт порівняння.
Як проходить продаж
Огляд будинку
Особисто або по відео. Сенс — побачити те, що не потрапляє в публічні записи, і те, що покупець помітить на показі.
Порівняльний аналіз ринку
Збирається вручну за здійсненими продажами поруч з вами. Ви отримуєте самі угоди і пояснення, чому обрано кожну.
Рішення щодо ціни — разом
Я називаю діапазон і кажу, що станеться вище і нижче нього. Рішення лишається за вами, але ухвалюється воно на цифрах.
Підготовка і зйомка
Що варто полагодити, а що не окупиться. Фотозйомка — після підготовки, а не до.
Публікація в realMLS
Звідти об’єкт розходиться порталами. Опис пишеться за фактами об’єкта, а не загальними словами.
Покази і зворотний зв’язок
Ви отримуєте те, що кажуть покупці, включно з неприємним — бо саме воно показує, що змінювати.
Пропозиції
Ціна — не єдиний параметр. Умови фінансування, строки, застереження і запитані поступки розбираються за кожною пропозицією.
Інспекція та оцінка
Інспектор покупця знайде щось майже завжди. Заздалегідь відома проблема коштує дешевше за знайдену.
Закриття
Підсумкові цифри — у документах до підписання, і ми проходимо їх разом.
Скільки коштує продаж у Флориді
Винагорода агентів
Обговорюється і фіксується письмово до виходу об’єкта на ринок. З серпня 2024 року винагорода більше не публікується в MLS, тому що саме — і чи берете ви участь взагалі — ви платите в бік агента покупця, це ваше свідоме рішення: у договорі на лістинг і знову під час розгляду кожної пропозиції. Жодної цифри тут не наводиться, бо стандартної не існує.
Документальний гербовий збір
Департамент доходів Флориди встановлює його в розмірі $0.70 за кожні $100 вартості за договором всюди, крім округу Маямі-Дейд. Департамент зазначає, що збір «підлягає сплаті будь-якою зі сторін оподатковуваної угоди»; у більшості Флориди його за традицією платить продавець, але це предмет домовленості і фіксується в контракті.
Титул і витрати на закриття
Перевірка титулу, поліс титульного страхування власника, оформлення закриття і реєстрація. Яка сторона за традицією платить за поліс власника, у Флориді різниться за округами і обговорюється в контракті — це варто з’ясувати одразу, а не припускати.
Пропорції, HOA і ремонт
Податки на нерухомість розподіляються пропорційно до дати закриття. Якщо є асоціація, вона бере плату за estoppel-сертифікат — закон Флориди обмежує її розмір. Далі — те, про що ви домовитеся після інспекції покупця: ремонт або знижка. Цей пункт найменш передбачуваний, і саме тому стан будинку варто обговорити до виходу на ринок.
Що ви зобов’язані повідомити покупцеві
Закон Флориди вимагає від продавця розкривати відомі йому факти, які суттєво впливають на вартість об’єкта і не очевидні покупцеві під час огляду. Це не формальність, і тут не варто виявляти винахідливість.
На практиці йдеться про те, чого покупець не побачить під час обходу: минулі протікання і ремонт, що за ними стався, роботи з дахом чи конструкціями, історія дренажу або затоплень, карстова активність і будь-які роботи, зроблені без дозволу. Якщо ви не впевнені, чи дотягує щось до цього рівня, безпечна відповідь майже завжди — розкрити.
Розкрити заздалегідь до того ж дешевше. Відома проблема, що лежить на столі до пропозиції, — це переговори. Та сама проблема, знайдена інспектором покупця, — це перегляд умов із слабшої позиції, а виявлена після закриття може коштувати значно дорожче. Я агент з нерухомості, а не юрист: там, де питання про розкриття справді юридичне, я про це скажу, і питати треба юриста з нерухомості у Флориді.
Якщо ви більше не живете в цьому будинку
Успадкована нерухомість, колишній будинок, який здавався, переїзд, що вже відбувся — багато продавців на цьому ринку перебувають не у Флориді. Документи підписуються електронно, покази й підготовка ведуться без вашої присутності, а зв’язок — українською, російською чи англійською, як вам зручніше.
Почніть зі справжньої цифри
Наступний крок